حضور زیاد اتباع افغانستانی در بازار مسکن اگر چه موجب رشد قیمت اجاره شده بود اما نکته مهم این است که این موضوع رقابتی نابرابر میان مستاجران ایرانی با آنها ایجاد کرده بود.
بازار؛ گروه راه و مسکن: بازار مسکن این روزها در حالی در یک آرامش نسبی به سر می برد که گفته می شود بازار اجاره، تحت تاثیر خروج اتباع افغانستان تا حدودی به نفع مستاجران ایرانی شده است.
فعالان و آگاهان بازار می گویند که اخراج حدود ۷۷۲ هزار مهاجر غیرقانونی به کشور افغانستان از ابتدای سال جاری تا کنون و بخصوص خروج ۵۰۰ هزار نفر در هفته‌های اخیر نقطه عطفی در بازار مسکن است و اتباع بیگانه معمولا به صورت چند خانوار در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و با توجه به سرشکن شدن قیمت اجاره، هر خانوار اجاره بهای ناچیزی پرداخت می‌کند و به همین دلیل توانایی آن را دارد که اجاره بالاتری بپردازد. در سوی مقابل، شهروند ایرانی با توجه به محدودیت مالی در این رقابت کنار گذاشته می‌شود.
تاثیر خروج اتباع افغانستانی بر بازار اجاره مسکن نیازمند زمان و بررسی دقیق و تحلیل داده‌های معاملاتی رسمی است. هر چند مرکز آمار ایران در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است اما به نظر می رسد در کوتاه ترین زمان ممکن فعلا که این خروج مثبت ارزیابی شده است.
برخی املاکی های سطح شهر تهران بر این اعتقاد هستند که خروج اتباع افغانستانی از کشور را باید به فال نیک گرفت اما اینکه کاهش قیمت اجاره بها را تنها منوط به این موضوع و آن هم به سراسر مناطق تعمیم داد صحیح نیست.
گزارش های میدانی از سطح شهر تهران نشان می دهد که در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه‌ای برخی خانه‌های کلنگی به‌صورت گروهی توسط اتباع اجاره می‌شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک بنابراین این ملک ها به دلیل نیاز به بازسازی با سلیقه ایرانی ها تطبیق ندارد
گفته ها و گزارش های میدانی از سطح شهر تهران نشان می دهد که در مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیه‌ای برخی خانه‌های کلنگی به‌صورت گروهی توسط اتباع اجاره می‌شدند؛ مواردی با سکونت ۱۰ تا ۲۰ نفر در یک ملک. این خانه‌ها اغلب نیازمند بازسازی هستند و بعضا در سلیقه یا نیاز خانوارهای ایرانی نمی‌گنجند. اما به‌تدریج با خروج اتباع افعانستانی فایل‌های بیشتری وارد بازار اجاره شده که در صورت تداوم این روند، می‌تواند به کاهش قیمت اجاره در برخی مناطق منجر شود.
اما عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک اعتقاد دیگری در خصوص حضور اتباع افغانستانی در بازار مسکن دارد. او معتقد است که در این رقابت نابرابر معمولا مستاجران ایرانی عرصه را به اتباع افغانستانی می بازند.
مهدی کرباسیان با اشاره به اینکه طی چهار دهه گذشته شاهد ورود گسترده مهاجران افغانستانی به ایران بودیم که بخش قابل توجهی از این افراد به عنوان کارگر ساختمانی مشغول فعالیت شدند و عرصه برای فعالیت نیروی کار ایرانی محدود شد می گوید: اتباع بیگانه در بحث سکونت، بازار مسکن و بازار اجاره را تحت تاثیر قرار داده و یکی از عوامل گرانی در این بخش هستند.
او افزود: شاهد این مدعا آن است که در هفته‌های اخیر با ایجاد موج بازگشت افغان‌ها به کشور خودشان عرضه مسکن استیجاری در کلانشهرها از جمله تهران افزایش یافته و این مساله منجر به آرامش نسبی در این بازار شده است.
در سال‌های اخیر اتباع غیرمجاز به تدریج وارد دلالی سرپایی در بازار املاک شده‌اند. کارگران افغان برای ملک‌هایی که در حال ساخت آن هستند مشتری پیدا می‌کنند و از این بابت حق دلالی دریافت می‌کنند
کرباسیان با بیان اینکه اتباع بیگانه علاوه بر آنکه در بخش کارگری فرصت‌های شغلی را در صنعت ساختمان از نیروی کار ایرانی گرفته‌اند، در سال‌های اخیر به فعالیت‌های غیررسمی از جمله دلالی سرپایی در بازار مسکن رو آوردهاند تاکید کرد: در سال‌های اخیر اتباع غیرمجاز به تدریج وارد دلالی سرپایی در بازار املاک شده‌اند. کارگران افغان برای ملک‌هایی که در حال ساخت آن هستند مشتری پیدا می‌کنند و از این بابت حق دلالی دریافت می‌کنند. همچنین این واحدها را برای اجاره به هموطنان خودشان معرفی می‌کنند.
وی افزود: بعضا کارفرمایان ایرانی با هدف کاهش هزینه‌ها، پرداخت دستمزد پایین‌تر و عدم پرداخت حق بیمه، استفاده از اتباع خارجی را به نیروی کار ایرانی ترجیح می‌دهند. بنابراین اتباع با وجود خدمات و زحماتی که در کشور ما کشیدند باعث شدند تا نیروی کار ایرانی کنار گذاشته شود و این مساله از عوامل افزایش بیکاری در کارهای خدماتی از جمله صنعت ساختمان است.
کرباسیان تاکید کرد: بر این اساس معتقدم اخراج حدود ۷۷۲ هزار مهاجر غیرقانونی به کشور افغانستان از ابتدای سال جاری تا کنون و بخصوص خروج ۵۰۰ هزار نفر در هفته‌های اخیر نقطه عطفی در بازار مسکن است.
وی با بیان اینکه گزارش‌های میدانی از تخلیه برخی منازل مسکونی در تهران پس از خروج اتباع بیگانه حکایت دارد گفت: پس از خروج اتباع در برخی مناطق جنوبی تهران عرضه مسکن بر تقاضا پیشی گرفته است.
به گفته وی، اتباع بیگانه معمولا به صورت چند خانوار در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و با توجه به سرشکن شدن قیمت اجاره، هر خانوار اجاره بهای ناچیزی پرداخت می‌کند و به همین دلیل توانایی آن را دارد که اجاره بالاتری بپردازد. در سوی مقابل، شهروند ایرانی با توجه به محدودیت مالی در این رقابت کنار گذاشته می‌شود. بنابراین حضور اتباع اثر تورمی بر بازار اجاره دارد. اما در هفته‌های اخیر این رقابت منفی از بین رفته و به نوعی فرصت تنفس به بازار اجاره داده شده است.
کرباسیان با بیان اینکه مهاجران غیرقانونی و قانونی، بازار کار را در ایران به سمت شکل‌گیری یک بازار غیررسمی هدایت می‌کنند گفت: گذشته از اثرگذاری اتباع بر افزایش قیمت مسکن و گسترش بیکاری، ورود اتباع غیرمجاز تبعات امنیتی برای کشور ایجاد کرده که اثرات آن را در جنگ ۱۲ روزه شاهد بودیم.
کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوارن املاک تهران نیز با بیان اینکه در هفته‌های اخیر و به دنبال خروج اتباع غیرمجاز، بازار اجاره مسکن به آرامش نسبی رسیده است گفت: البته لزوما این‌طور نیست که قیمت‌ها در همه مناطق کاهش پیدا کرده باشد. در بعضی از مناطق جنوبی تهران تعداد فایل‌های اجاره بیشتر شده که متقاضی برای این واحدها کمتر است. البته جدا از بحث اتباع از سال گذشته پیش‌بینی ما این بود که سال ۱۴۰۴ بازار اجاره به وضعیت نسبتا باثباتی برسد.
خبرهای امیدوارکننده‌ای دربارهٔ خروج تدریجی اتباع بیگانه به گوش می‌رسد؛ موضوعی که می‌تواند با افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی، به تنظیم بازار کمک کند. بیشتر کشورها پذیرش مهاجر را به گستردگی ما انجام نمی‌دهند، زیرا این مسئله به‌ویژه به بخش کارگری و مسکن آسیب می‌زند. خروج این افراد می‌تواند عرضهٔ واحدهای خالی را افزایش داده و به تعدیل قیمت‌ها بینجامد.
- نویسنده: تحلیل بازار
