تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در بهار ۱۴۰۵ در حالی پس از دو سال و نیم کاهش، به ۳۳.۱ درصد رسید و روند نزولی آن متوقف شد که رئیس اتحادیه املاک اجاره بها را تابعی از معاملات عنوان می کند.
بازار؛ گروه راه و مسکن: تورم اجاره در زمستان سال گذشته به پایین‌ترین سطح خود در دو سال و نیم گذشته رسید، اما ظاهراً این آرامش چندان پایدار نبود. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره که در زمستان ۱۴۰۴ به ۳۱.۸ درصد رسیده بود، در بهار امسال به ۳۳.۱ درصد برگشت و روند نزولی آن متوقف شد. این تغییر در شرایطی رخ داد که تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه در خرداد، ماه پایانی بهار، به ۸۸.۶ درصد رسید؛ وضعیتی که پرسش درباره سرنوشت اجاره در فصل‌های بعد را جدی‌تر می‌کند.
تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره از ۶۲.۶ درصد در تابستان ۱۴۰۲، در مسیری نزولی به ۳۱.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۴ رسید. در این دوره، اجاره همچنان گران می‌شد، اما سرعت افزایش آن کاهش یافته بود.
بهار امسال این روند متوقف شد. تورم اجاره به ۳۳.۱ درصد رسید؛ یعنی ۱.۳ واحد درصد بیشتر از زمستان. به بیان ساده، شاخص اجاره در بهار امسال ۳۳.۱ درصد بالاتر از بهار سال گذشته قرار گرفت.
تورم اجاره در شهرهای کوچک و متوسط بالاتر از شهرهای بزرگ بوده است. این نرخ در شهرهای متوسط به ۳۹.۱ درصد و در شهرهای کوچک به ۳۸.۸ درصد رسیده، در حالی که در شهرهای بزرگ ۳۰.۹ درصد بوده است. در شهرهای متوسط، نرخ تورم اجاره حتی از بهار سال گذشته نیز بالاتر رفته است
بر اساس داده‌های بانک مرکزی، تورم اجاره در شهرهای کوچک و متوسط بالاتر از شهرهای بزرگ بوده است. این نرخ در شهرهای متوسط به ۳۹.۱ درصد و در شهرهای کوچک به ۳۸.۸ درصد رسیده، در حالی که در شهرهای بزرگ ۳۰.۹ درصد بوده است. در شهرهای متوسط، نرخ تورم اجاره حتی از بهار سال گذشته نیز بالاتر رفته است.
مقایسه تورم فصلی هم نشانه دیگری از بیشترشدن سرعت رشد اجاره دارد. شاخص اجاره در بهار نسبت به زمستان ۶٫۵ درصد افزایش یافت، در حالی که این رشد در بهار سال گذشته ۵.۴ درصد بود. بنابراین، تورم فصلی اجاره در مقایسه با فصل مشابه پارسال ۱.۱ واحد درصد بیشتر شده است.
بازگشت تورم اجاره را باید در کنار شرایط عمومی قیمت‌ها دید. نرخ نقطه‌به‌نقطه اجاره در بهار ۳۳.۱ درصد بود و تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه در خرداد به ۸۸.۶ درصد رسید
بازگشت تورم اجاره را باید در کنار شرایط عمومی قیمت‌ها دید. نرخ نقطه‌به‌نقطه اجاره در بهار ۳۳.۱ درصد بود و تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه در خرداد به ۸۸.۶ درصد رسید. این دو رقم، یکی تصویر یک فصل و دیگری وضعیت ماه پایانی آن را نشان می‌دهند؛ بنابراین تفاضل آنها را نمی‌توان فاصله دقیق دو نرخ در یک دوره مشترک دانست. با این حال، سطح بالای تورم عمومی این پرسش را پیش می‌کشد که فشار گرانی چگونه در قراردادهای بعدی اجاره بازتاب پیدا خواهد کرد.
اما کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که امسال مسکن گران شد، اما اجاره بها که تابعی از قیمت مسکن است به آن میزان رشد نکرد؟ گفت: اجاره بها تابعی ازقیمت مسکن است، اما وقتی توان مستاجران و اجاره نشین‌ها به دلیل رشد تورم کاهش می‌یابد قطعا میزان اجاره بها نیز نمی‌تواند رشدی به آن میزان داشته باشد. به هر حال اجاره بها تابعی از میزان معاملات مسکن نیز هست.
اجاره بها تابعی ازقیمت مسکن است، اما وقتی توان مستاجران و اجاره نشین‌ها به دلیل رشد تورم کاهش می‌یابد قطعا میزان اجاره بها نیز نمی‌تواند رشدی به آن میزان داشته باشد. به هر حال اجاره بها تابعی از میزان معاملات مسکن نیز هست
او ادامه داد: تصمیم دولت بر تعیین سقف اجاره بها که برای تهران ۲۵ درصد تعیین شد تا حدودی از رشد اجاره بهای مسکن جلوگیری کرد. اما با توجه به عدم دسترسی اتحادیه املاک به سامانه ها، نمی‌توان آمار دقیقی در این خصوص ارائه کرد. اما گزارش‌های میدانی اتحادیه املاک نشان می‌دهد که بسیاری از مستاجران با همان قراردادهای سال قبل تلاش کردند تمدید داشته باشند. اما اینکه میزان افزایش اجاره بها به میزان شاخص اعلام شده از سوی دولت بوده یا کمتر خبری نداریم.
به هر حال برخی از موجران و مستاجران نیز حتی توافق‌های شفاهی با یکدیگر داشتند و همین مساله باعث می‌شود که هیچ اطلاعی از جزئیات و وضعیت بازار اجاره بها در دسترس نباشد
گودرزی تاکید کرد: به هر حال برخی از موجران و مستاجران نیز حتی توافق‌های شفاهی با یکدیگر داشتند و همین مساله باعث می‌شود که هیچ اطلاعی از جزئیات و وضعیت بازار اجاره بها در دسترس نباشد. اما نکته‌ای که بسیار حائز اهمیت است این است که باید از مالکان و موجران نهایت تشکر را داشت چرا که در هر شرایط حساسی، به دلیل وجود همبستگی در این شرایط تلاش کردند رعایت حال مستاجران را داشته باشند. شاید یکی از عواملی که در حوزه اجاره بها بحران را پشت سر گذاشتیم مالکان رعایت کردند و اعداد غیر معقولی را درخواست و ارائه نکردند.
قراردادهای اجاره معمولاً یک‌ساله‌اند و مبلغ آنها هر ماه تغییر نمی‌کند. به همین دلیل، فشار افزایش قیمت‌ها ممکن است هنگام تمدید قرارداد یا جابه‌جایی مستأجر آشکار شود. مالکی که با هزینه‌های بالاتر زندگی روبه‌روست، ممکن است اجاره بیشتری مطالبه کند؛ اما مستأجر نیز زیر فشار همان هزینه‌ها قرار دارد و الزاماً توان پذیرش مبلغ پیشنهادی را ندارد.
از این رو، پایین‌تر بودن تورم اجاره از تورم عمومی به معنی جهش قطعی اجاره در آینده نیست. توان پرداخت خانوارها، وضعیت عرضه واحدهای اجاری و تقاضای بازار در نتیجه این چانه‌زنی نقش دارند. کمترشدن فاصله دو نرخ نیز لزوماً با افزایش تورم اجاره اتفاق نمی‌افتد؛ کاهش تورم عمومی هم می‌تواند آنها را به یکدیگر نزدیک کند.
داده‌های بهار نشان می‌دهند روند کاهش تورم اجاره متوقف شده است. اینکه این تغییر به افزایش مداوم سرعت رشد اجاره تبدیل شود، به شرایطی بستگی دارد که مالکان و مستأجران در موعد قراردادهای بعدی با آن روبه‌رو خواهند شد.
- نویسنده: تحلیل بازار
