در حالی به فصل نقل و انتقالات بازار مسکن چند ماهی فرصت باقیست که کارشناسان معتقد هستند بازار مسکن و اجاره بها، سالی متفاوت را در سال جاری به لحاظ تکانه های ارزی و کاهش سرمایه گذاری سپری خواهد کرد.
بازار؛ گروه راه و مسکن: بازار مسکن امسال با توجه به رکود حاکم بر ساخت و ساز و تکانه های ارزی می تواند یک بازاری کاملا خطرناک به لحاظ تورم و افزایش قیمت مسکن و در نهایت به لحاظ تعداد مستاجران شود. اگر چه برخی کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که اگر در سال جاری شاخص رشد اقتصادی در محدوده سه درصد باشد و در صورتی‌که اتفاقی سیاسی در بازار ارز رخ ندهد و رشد قیمت دلار هم مشابه ۱۴۰۲ باشد، می‌توان انتظار داشت وضعیت سال گذشته تکرار شود اما گذشت یک ماه از سال و اتفاقات سیاسی و در پی آن تکانه های ارزی به خوبی نشان داد مسکن به خوبی از این تحولات تاثیر خواهد گرفت.
کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن که از سال های گذشته آغاز شده است می تواند یک پیام مشخص به بازار مسکن و اجاره بها بدهد و آن هم این است که اگر برای بخش مسکن چاره اندیشی نشود سال سخت و دشواری برای مستاجران در پیش است.
اگر چه دولت وعده افزایش وام ودیعه مسکن و ورود واحدهای مسکن مهر باقی مانده و نهضت ملی مسکن را داده است اما به نظر می رسد این اقدامات تا حدودی بتواند بر دشواری ها و مشکلات بخش مسکن و اجاره نشینی بکاهد.
«فردین یزدانی» کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که حال و روز این روزهای بخش مسکن به خوبی نشان می دهد که نباید انتظار آرامش در بازار مسکن داشت؟ گفت: اگر به آمارهای سال گذشته دقت کنید متوجه خواهید شد که اجاره نشینی در کشور رشد داشته است. آمارهای ۱۰ سال گذشته نیز نشان می دهد که تعداد مستاجران روند صعودی داشته است.
یزدانی: آمار زندگی ۶ میلیون خانوار به صورت مسکن های استیجاری تا حدودی دقیق و صحیح باشد اما اگر هم دقیق نباشد به این عدد نزدیک است
او در پاسخ به این پرسش که گفته می شود آمار رشد مستاجران در سال های گذشته بسیار نگران کننده است و اگر واحدهای نهضت ملی مسکن هر چه سریعتر به اتمام نرسد باید منتظر رشد تعداد مستاجران و کوچ آنها به شهرهای اقماری باشیم؟ گفت: اگر آمارها به درستی از بخش مسکن اعلام شود بسیاری از مشکلات نیز کاهش و بهتر می توان برای بخش مسکن نسخه پیچید. شاید آمار زندگی ۶ میلیون خانوار به صورت مسکن های استیجاری تا حدودی دقیق و صحیح باشد اما اگر هم دقیق نباشد به این عدد نزدیک است.
یزدانی در ادامه در پاسخ به این سوال که سال گذشته مسکن تا حدودی افت قیمت داشت پس نباید اینطور استنباط کرد که حتما قیمت مسکن و اجاره بها که تابعی از قیمت مسکن است امسال افزایش یابد؟ گفت: در سال ۱۴۰۲ و شاید در ماه های پایانی سال قیمت مسکن تحت تاثیر برخی اخبار سیاسی و همچنین افت نرخ ارز دچار افت قیمت شد. اما عدم تولید مسکن به اندازه کافی باعث شد تا نرخ اجاره بها افزایش قابل ملاحظه ای داشته باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: البته رشد اجاره بها به شکلی بود که کاملا قابل ملموس بود به طوریکه عدد اجاره بها از نرخ تورم عمومی هم بیشتر افزایش داشت. به هر حال اجاره بها تابع قیمت مسکن و تا حدودی مطابق با تورم عمومی است اما تبعیت از تورم عمومی هم در برخی مواقع رخ می دهد.
امسال نیز تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم عمومی و سایر کالاهای مصرفی باشد
وی افزود: پیش‌بینی بنده این است که امسال نیز تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم عمومی و سایر کالاهای مصرفی باشد. به تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.
به هر حال باید اذعان کرد که مشکل اجاره بها با اعطای وام ودیعه و ورود چند واحد مسکونی مهر و نهضت ملی مرتفع نخواهد شد
کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: به هر حال باید اذعان کرد که مشکل اجاره بها با اعطای وام ودیعه و ورود چند واحد مسکونی مهر و نهضت ملی مرتفع نخواهد شد. بر اساس طرح جامع مسکن باید سالانه ۱ میلیون مسکن تولید شود تا عرضه، پاسخگوی تقاضا باشد. وقتی مسکن با کاهش سرمایه گذاری مواجه و تولید کاهش می یابد نباید منتظر معجزه برای بخش اجاره بود.
یزدانی در پایان یادآوری کرد: شاید برخی اقدامات مثل اعطای تسهیلات بانکی و یا تعیین سقف اجاره بها بتواند به صورت مقطعی جلوی افزایش قیمت‌ها را بگیرد اما تا زمانی که اقتصاد کلان بیمار است نباید انتظار داشت اقتصاد مسکن نیز روزهای خوبی سپری کند.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا می توان امسال بازار اجاره آرامی را انتظار داشت؟ گفت: به خوبی می دانید که بازار اجاره تابعی از بازار مسکن است. پس وقتی شاهد تورم در بخش مسکن طبق گزارش جدید بانک مرکزی هستیم نباید انتظار داشته باشیم که بازار اجاره، بازاری آرام و بدون تورم داشته باشیم.
پورحاجت: اگر آمارهای ۱۰ سال قبل را رصد کنید، رشد اجاره نشینی در کشور افزایشی بوده است
وی در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد تعداد مستاجران در این سال ها فزونی داشته است؟ خاطر نشان کرد: اگر آمارهای ۱۰ سال قبل را رصد کنید، رشد اجاره نشینی در کشور افزایشی بوده است و حدود شش میلیون خانوار به صورت مسکن های استیجاری زندگی می کنند. اما باز هم تاکید می کنم که اقدامات کوتاه مدت نمی تواند بازار اجاره مسکن را آرام کند.
تعادل عرضه و تقاضا در بازار به هم خورده است و به میزانی که تقاضا افزایش پیدا می کند تولید مسکن صورت نمی گیرد
پورحاجت تصریح کرد: تعادل عرضه و تقاضا در بازار به هم خورده است و به میزانی که تقاضا افزایش پیدا می کند تولید مسکن صورت نمی گیرد. آمارهای شهرداری ها نشان می دهد که صدور پروانه ساختمانی افت داشته است و با کمبود عرضه ای که در بازار مسکن وجود دارد، رشد اجاره بها بیشتر از حد تورم را شاهد خواهیم بود.
به نظر می رسد در فصل نقل و انتقالات مسکن باز هم شاهد یک رویارویی عجیب میان مالکان و مستاجران خواهیم بود. از یک سو تورم عمومی بر تمام نرخ کالاها تاثیر گذاشته و آنها را گران تر از قبل خواهد کرد و از یک سو مالکان و موجران تلاش خواهند کرد با اجاره داری تا حدودی هزینه های خود را پوشش دهند.
به هر سوی به نظر می رسد امسال نیز دولت کار مشکلی در پیش دارد و چاره ای جز اینکه اقدامات مقطعی برای کاهش التهاب بازار مسکن و اجاره بها انجام دهد نداشته باشد.
بر اساس طرح ساماندهی اجاره‌بها و مسکن قرار است تا سقف افزایش اجاره خانه برای هر استان جداگانه و متناسب با نرخ تورم عمومی تعیین شود و به شورای عالی مسکن اجازه داده شده که این موضوع را بررسی و افزایش را اعلام کند.
در این طرح پیش‌بینی شده که شورای عالی مسکن در هر سال نرخ تورم مسکن را بررسی کند، اگر این نرخ تورم از نرخ تورم عمومی که بانک مرکزی اعلام می‌کند، بیشتر باشد، اجازه دارد براساس نرخ تورم سقف افزایش قیمت اجاره‌بها را اعلام کند.
به نظر می رسد این طرح با سایر طرح های قبلی تا حدودی متفاوت باشد چرا که این کار را شورای عالی مسکن انجام می‌دهد، نه هیأت دولت یا سران سه قوه و همچنین یک مکانیزم هم برای آن پیش‌بینی و تعریف شده که آن هم متأثر از بازار است و صرفاً دستوری نیست. امید است این طرح نیز راه به جایی ببرد و نتیجه مثبت آن به نفع مستاجران و عموم مردم باشد.
- نویسنده: تحلیل بازار
